(2017年11月30日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过)

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第三条物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

第五条省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门(以下简称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第六条街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：

(二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

(四)协调和指导老旧住宅区物业管理工作；

(六)法律、法规规定的其他职责。

第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强物业服务行业人员培训，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法权益。第二章物业管理区域的规划与建设

物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。

第十条已投入使用但尚未划分物业管理区域的或者需要调整物业管理区域的，县物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求相关业主意见后划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。调整物业管理区域的，还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

(一)房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；

(三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置；

(五)物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

第十四条城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置公示。

已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。

第十六条房屋的所有权人为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第十八条符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议：

(二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居(村)民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请；街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。

第二十一条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

筹备组正式工作前，县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

(一)具有完全民事行为能力；

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

(五)法律、法规规定的其他条件。

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

(三)确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则；

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:

(二)选举、罢免或者更换业主委员会成员；

(四)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)制定公共绿地管护办法；

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

(十二)法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项统计总和计算。

(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限及期限。

业主大会投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但所代表的业主人数为一人。

第二十九条业主大会可以设立监事会或者执行监事。业主大会议事规则应当对其职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，委员候选人由居(村)民委员会、业主推荐和业主自荐，经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

(一)具有完全民事行为能力；

(三)按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金；

(五)具有一定的组织能力和文化水平；

(七)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第三十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料到县物业行政主管部门办理备案：

(二)管理规约；

(四)业主委员会主任、副主任及其他成员名单；

符合备案条件的，县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

第三十三条业主委员会办理备案后，可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料，到所在地具有公章刻制资质的刻章企业，申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。设立监事会或者执行监事的，业主大会印章应当由其保管并监督使用。

市、县物业行政主管部门应当加强对街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会工作的指导，提高依法依规履职能力和管理水平。

(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(五)监督管理规约的实施；

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

(九)业主大会赋予的其他职责。

三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。第三十七条业主委员会委员不得有下列行为：

(二)挪用、侵占业主共有财产；

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十八条经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主大会监事会或者执行监事应当进行检查，发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经百分之二十以上业主提议，应当对经费收支情况进行审计。

第三十九条因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，委员、候补委员资格自行终止。

(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的；

(三)不履行业主义务的；

(五)本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；

第四十条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议，完成换届选举；逾期未完成的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成。

业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的财物。第四章前期物业管理

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第四十二条住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。

第四十三条建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

第四十五条新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

第四十六条物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内，持下列文件向县物业行政主管部门办理备案：

(二)临时管理规约；

(四)建设单位移交资料清单；

(六)交接记录；

物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第四十八条物业服务企业享有以下权利：

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；

(四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

第四十九条物业服务企业应当履行以下义务：

(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

(四)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动；

第五十条业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省工商行政管理部门制定。

前款规定的公示时间不得少于十日。

第五十二条物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；不续聘的，应当及时告知物业服务企业。

(一)物业承接查验档案；

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，县物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

第五十八条业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。

第五十九条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示计量值向其收取费用(未安装供热计量器具的除外)，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用。

县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并答复投诉人。

物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第六十二条物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。

第六十三条物业行政主管部门应当建立物业服务企业服务标准与质量考核和信用评价体系，定期组织对其进行考核，听取业主、业主委员会和居(村)民委员会的评价意见，并将考核结果向社会公布。

物业服务企业质量考核结果可以作为企业信用评价的重要依据，并与物业服务评估结果作为确定下一年度物业服务收费标准的重要依据。考核评价和评估办法由省物业行政主管部门制定。

(一)具备成立业主大会条件而未依法成立；

(三)业主委员会委员不足半数或者未依法换届；

(五)物业管理服务过程中发生的纠纷；

第六十五条经业主共同或者业主大会决定，在街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下，可以对物业实施自行管理。决定实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担人、人员雇佣等事项作出决定。第六章物业的使用与维护

业主对物业专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务。

第六十七条业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定。经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。

物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守管理规约或者相关管理规定，不得占用消防通道和影响其他车辆及行人正常通行。

第六十九条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

第七十条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当按照设计文件在实地标注，并向全体业主开放。建设单位不得将停车位出售、附赠，法律、法规另有规定的，从其规定。

第七十一条物业管理区域内禁止下列行为：

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

(四)擅自改变建筑物及其附属设施用途；

(六)违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴宣传品；

(八)侵占、损坏公共绿地及其附属设施；

(十)违反规定停放车辆；

(十二)违反规定饲养宠物、家畜家禽；

(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第七十二条业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

第七十四条建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。

第七十五条物业维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合；因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责赔偿。

业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存。

第七十七条未建立首期住宅专项维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省、市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集。

住宅专项维修资金补交、续交以及管理使用办法由市人民政府按照国家有关规定制定。

第七十九条物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用：

(二)电梯故障危及人身安全的；

(四)公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的；

(六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

鼓励具备条件的老旧住宅区，经业主大会同意，按照改造整治规划，可以建设经营性用房、车库、车位，经营收益弥补改造整治资金不足或者纳入住宅专项维修资金管理。

第八十二条违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定；造成他人损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十四条违反本条例规定的，按照下列规定处罚：

(二)违反本条例第十九条第二款规定，建设单位或者委托的物业服务企业未按照通知要求，向街道办事处或者乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

(四)违反本条例第五十三条、第五十四条规定，原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。

(一)违反第一款第一项规定，装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令限期改正，恢复原状，处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿；

(三)违反第一款第四项规定，擅自改变建筑物及其附属设施用途，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，责令限期改正、恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下罚款；

第八十六条违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

(二)未按照规定及时组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议，造成不良后果的；

(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；

(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。第八章附则

(一)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

(三)共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、区域围护、避雷装置、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等；

(五)最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

<p background-color:#ffffff;"="" style="box-sizing: inherit; margin-top: 0px; margin-bottom: 0px; padding: 0px; border: 0px; vertical-align: baseline; background: rgb(255, 255, 255); font-family: "microsoft yahei", Tahoma, Arial, Roboto, "Droid Sans", "Helvetica Neue", "Droid Sans Fallback", "Heiti SC", "Hiragino Sans GB", Simsun, sans-self; text-align: justify; white-space: normal; color: rgb(25, 25, 25);">第八十八条本条例自2018年2月1日起施行。2008年11月28日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省物业管理条例》同时废止。